La registrazione del contratto d’affitto: la guida su tutto quello che c’è da sapere per non incorrere in sanzioni

La stipula di un contratto di locazione prevede sempre che questo venga registrato. La registrazione di un contratto d’affitto è un obbligo come recita l’ articolo 1, comma 346, della legge 311/2004 :

«I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unitàimmobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati»

L’AFFITTO IN NERO NON È UNA SOLUZIONE.

Registrare un contratto infatti non solo obbliga le parti al rispetto degli impegni assunti, ma risulta vantaggioso sia per proprietari che per inquilini.

Per la registrazione di un contratto d’affitto per uso abitativo è bene innanzitutto sapere che:

  • è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, tranne nei casi in cui la durata del contratto, non formato per atto pubblico o scrittura privata autentica, non superi i 30 giorni complessivi nell’anno
  • può essere richiesta, indifferentemente, dal locatore (proprietario) o dal conduttore (inquilino) dell’immobile, anche tramite intermediario o delegato
  • va obbligatoriamente effettuata utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, quando si posseggono almeno 10 immobili
  • va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza

Per la registrazione di un contratto di locazione esistono principalmente due possibilità: senza cedolare secca e con cedolare secca. Vediamole due diverse soluzioni

REGISTRARE UN CONTRATTO D’AFFITTO SENZA CEDOLARE SECCA

Quando non è possibile (o non si desidera) scegliere il regime fiscale della cedolare secca, per la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo sono dovute:

l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste
l’imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Se le parti decidono di stipulare un contratto pluriennale, possono scegliere di pagare l’imposta di registro

  • in un’unica soluzione, per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
  • anno per anno , il 2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. In questo caso, l’imposta per le annualità successive può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Chi scegliesse di pagare l’imposta di registro in un’unica soluzione può  usufruire di una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In sostanza, per il calcolo dell’imposta di registro va considerato il 70% del canone annuo.

REGISTRARE UN CONTRATTO D’AFFITTO CON CEDOLARE SECCA

La “cedolare secca” è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore.
Essa consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Con la cedolare secca il locatore rinuncia, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo, incluso quello per adeguamento Istat.

L’aliquota con cedolare secca è al 15% per i contratti di locazione a canone concordato di abitazioni nei Comuni con carenza abitativa e nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Fino al periodo d’imposta 2017, l’aliquota è al 10% anche sui i contratti stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.


AGGIORNAMENTO

La cedolare secca sugli affitti con aliquota ridotta (10% fino alla fine del 2017) si applica – oltre che ai contratti di locazione agevolati (3 anni più 2) e ai contratti per studenti universitari – anche ai contratti transitori di cui alla legge n. 431 del 1998. Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad un quesito formulato nell’ambito dell’iniziativa del Sole 24Ore Telefisco 2017


Con la cedolare secca, le tasse vanno pagate in due tranche con un acconto e successivamente il saldo.

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Il pagamento dell’acconto è dovuto se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro. In questo caso, il versamento dell’acconto va effettuato:

– in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
– in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:

a. la prima, pari al 38% (40% del 95%) dell’imposta dell’anno precedente, entro il 16 giugno (o il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%)
b. la seconda, del restante 57% (60% del 95%), entro il 30 novembre.

La prima rata dell’acconto può essere versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.

Versamento a saldo

Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef: il versamento va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento dell’imposta sostitutiva con il modello F24 vanno utilizzati i seguenti codici tributo:

1840- Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo

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