In un Paese come il nostro, con una forte propensione all’acquisto, la parola affitto ha acquisito una nuova centralità proprio in seguito alla crisi degli ultimi anni che ha reso, in molti casi, quasi impossibile l’acquisto di una casa. Ma che nello stesso tempo ha creato una società più liquida, dove le parole d’ordine sono flessibilità e mobilità, e dove è necessario cambiare città e casa a seconda delle esigenze lavorative.

La nuova domanda abitativa ha caratteristiche diverse rispetto al passato. C’è una maggiore attenzione verso la qualità abitativa – non a caso in città come Milano il prezzo degli immobili arredati è aumentato dell’8% – e c’è una maggiore attenzione verso zone prima considerate marginali. Con l’incremento delle richieste si è assistito alla riduzione dei tempi medi di locazione e l’aumento esponenziale di contratti transitori, mentre il 92% dei contratti d’affitto di tipo abitativo oggi è con cedolare secca.

Cos’è cambiato? È aumentata la propensione alla mobilità degli individui, si viaggia di più per lavoro, studio, famiglia, turismo, ma si spende meno. Le conseguenze di questo fenomeno si possono riassumere con alcuni numeri: l’ospitalità extra-alberghiera è cresciuta del 156%, in città come Ferrara c’è stata un’impennata delle richieste pari al 216% nell’ultimo anno per via dell’università; e zone cittadine periferiche, come per la Bovisasca o Bisceglie a Milano crescono per la presenza dei poli ospedalieri.

Il cambiamento culturale ha determinato forti mutamenti di carattere sociale. I cambiamenti demografici, la parcellizzazione della famiglia, il mutamento dei valori hanno avuto effetti importanti anche nella domanda abitativa. Se un tempo i nostri genitori non avrebbero mai affittato casa a uno sconosciuto, oggi Airbnb piace a tutti. Si assiste a un cambiamento repentino dei costumi nella nostra società. Nella città di Milano ci sono, ad esempio, centinaia di migliaia di single, persone che vivono da sole per tante ragioni. La casa è sempre stato un modello per la famiglia e, quindi, se cambia la composizione della famiglia cambia anche la casa.

Se la città del XX secolo era fondata sui bisogni, la “città nova” parte dai desideri. Chi non può permettersi di acquistare una casa in centro, decide di viverci in affitto, anche se questo vuol dire optare per la condivisione. Non a caso uno dei modelli abitativi che sta prendendo piede è proprio quello del cohousing, dove si sceglie di condividere degli spazi senza rinunciare alla propria individualità, né ai servizi che offrono determinate zone e alle occasioni di socialità. condivisione.

Se fino a qualche anno fa era l’inflazione che “praticamente si comprava casa” adesso non è più così. Sebbene i mutui siano favorevoli, non tutti possono permettersi di accendere un finanziamento, anche perché oggi i prestiti concessi ai precari sono calati dal 30 al 10%, mentre il rapporto rata/reddito è salito ancora dal 30 al 35%.

Con i cambiamenti sempre più repentini, a cambiare è stata anche l’educazione finanziaria di molti giovani, spinti a temporeggiare prima di acquistare casa. Comprare casa per metterla a reddito, soprattutto con gli affitti brevi, è il vero investimento, anche considerando i bassi rendimenti dei Btp.

L’offerta

La domanda è cresciuta negli ultimi anni e quando la domanda cresce l’offerta non tarda ad arrivare, come confermato anche da uno studio presentato da idelista proprio in occasione della tavola rotonda, che vede un’offerta di immobili da locazione in aumento a due cifre (10,2%) pressoché in tutte le principali città italiane.

Ma l’offerta è spesso disomogenea e soprattutto incapace di stare al passo con le richieste di una clientela che si è fatta sempre più esigente e che cerca case arredate, con meno stanze, più efficienti dal punto di vista energetico.

Gli immobili con superfici da 150-200 m2 oggi diventano difficili da piazzare o quanto meno non proporzionali rispetto ai canoni solitamente richiesti per un bilocale, senza parlare di costi di manutenzione, IMU, etc… Questo tipo di immobili hanno uno scarso mercato.

Proprio per questa ragione diventa di centrale importanza la rigenerazione urbana e il recupero del patrimonio edilizio, in particolare delle periferie, in un quadro urbano non più statico dove è necessario rendere coerente l’offerta alle caratteristica della domanda residenziale. È importante trasformare la casa popolare in qualcosa di transitorio: la casa intesa come servizio. Non a caso la sfida della Milano del futuro è rendere più accessibile questo bene necessario anche in ragione del momento difficile che stiamo vivendo. La casa come servizio è una questione sociale, di mobilità territoriale e di servizio che va esteso ad uno spettro di potenziali abitanti oggi schiacciati in un modello diseguale e polarizzato.

Affitto, tra canone concordato e locazioni brevi

Nonostante il grande successo a livello nazionale, il canone concordato a Milano è partito a fatica, per stessa ammissione dell’’agenzia sociale per la locazione, Milano Abitare, che gestisce risorse comunali e regionali per diffondere il canone concordato. La scommessa è permettere alle fondazioni, società, ai privati stessi di garantire i rendimenti in un contesto dove la morosità è in crescita ma la normativa vigente non aiuta perchè uno sfratto può durare 3 anni.

Se studenti, fiere e ospedali offrivano grandi possibilità per massimizzare il profitto, la crisi che ha colpito la fascia intermedia di popolazione ha messo in difficoltà i proprietari che hanno visto lievitare costi di gestione degli immobili e la tassazione in aumento. Questo ha fatto da leva, poi l’iniziativa ha preso piede nel 2017 grazie agli incentivi fino a 8000 euro per la sistemazione della casa.Il canone corcordato garantisce oggi un prezzo del 20%-30% in meno rispetto al mercato libero. Le agevolazioni fiscali per i proprietari vanno dalla cedolare secca al 10% alla riduzione del 50% di IMU e Tasi. In più Milano Abitare offre una garanzia di 18 mensilità in caso di morosità dell’inquilino e garanzie che possono comprendere anche le spese per l’avvocato.

Nella Milano che ha sempre anticipato le dinamiche del resto d’Italia, il fenomeno degli affitti brevi è esploso dopo l’Expo. Ma cercare di regolare questo mercato è una sfida che si sta cercando di affrontare sia a livello nazionale, con l’introduzione della norma Aibnb, sia a livello locale, come è il caso del capoluogo meneghino, dove i proprietari sono chiamati a usare un codice di identificazione per il proprio immobile.

Oltre ai grandi rendimenti che garantisce, fino al 50% superiori a quelli di un affitto tradizionale di lungo periodo, l’affitto breve difende il proprietario dal rischio di morosità. Ma non si possono non considerare sia le spese che restano a carico del titolare, come Tari o Tasi, sia un fatto fondamentale: non tutti gli immobili sono adatti ad essere trasformati in case vacanze, né tantomeno possono garantire una redditività adeguata alle attese.

Il futuro dell’immobiliare è l’affitto?

Molti punti di vista convergono nel credere al rialzo dell’affitto sulle compravendite, perchè nella società dei desideri l’affitto permette di vivere in zone in cui sarebbe impensabile vivere (magari in contesti in cui non potrei permettermi di acquistare casa) o di spostarsi con maggiore frequenza riducendo i costi. Ma se l’affitto è il trend del futuro, in un constesto dove cambia la geografia culturale e i riferimenti come centro/periferia (Milano con le 5 linee della metropolitana dimostra che non è più così) diventa cruciale la riqualificazione urbana e la sicurezza delle periferie, via via che le locazioni brevi guadagnano fette di mercato nei centri delle città d’arte e nelle località turistiche, le famiglie interessate alla locazione lunga si orientano altrove in una prospettiva di riduzione dei costi e servizi in condivisione in grado di soddisfare le esigenze di una popolazione che invecchia.

Il futuro è il social housing oggetto di politiche sociali pubbliche, dopo un lungo periodo in cui ad essere agevolato è stato l’accesso alla casa di proprietà. Le masse in movimento favoriscono l’affitto breve e creano nuove nicchie di mercato emergenti. Ma ci sono anche il fenomeni d’inurbazione che fanno emegere nuovi mercati per le compravendite

La preoccupazione è che il futuro possa riservarci un’eccessiva concentrazione di patrimonio immobiliare in mano a pochi proprietari comprimendo l’offerta di case presenti sul mercato e facendo salire i prezzi degli affitti in modo eccessivo. È uno scenario futuribile che gli operatori del mercato e soprattutto i funzionari pubblici devono giocoforza considerare prchè è la cronaca di quanto già sta avvenendo in altri Paesi con l’aumento delle diseguaglianze .
L’accesso alla casa-è una sorta di piattaforma dalla quale lavorare e ripartire per essere liberi di poter decidere il proprio futuro.

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