Con l’ordinanza n. 6009/18 del 13 marzo 2018 la Cassazione ha evidenziato cosa si rischia se registra il contratto di affitto in ritardo. Secondo quanto stabilito dalla legge (art. 1 comma 346 della legge 311/2004), il contratto di affitto deve essere registrato, a cura del locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata. Nei successivi 60 giorni, questi ne deve dare notizia sia all’inquilino che all’amministratore di condominio se si tratta di appartamento in un edificio. Cosa comporta non rispettare questi tempi?
Le sanzioni per chi non registra l’affitto sono sia di tipo civilistico che fiscale. Secondo le sentenze n. 23601/2017 e n. 10498/2017 della Cassazione, il contratto di affitto non registrato nei 30 giorni dalla sua firma è nullo da un punto di vista civilistico, ciò vuol dire che non produce effetti tra le parti e di conseguenza le clausole non sono vincolanti. Come sottolineato da un articolo de La legge per tutti, la stessa giurisprudenza ha in realtà chiarito che si tratta di una “nullità relativa”, ossia che il contratto è obbligatorio per il locatore, ma non per il conduttore, poiché si presume che sia stato il padrone di casa l’artefice (e quindi il responsabile) della mancata registrazione del contratto.
Da un punto di vista fiscale, il contratto di affitto non registrato, per quanto nullo, produce effetti e quindi fa scattare le sanzioni tributarie. Per l’omessa registrazione scatta la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Se invece il canone è superiore rispetto a quello dichiarato, ossia in caso di occultazione di parte del corrispettivo ricevuto a titolo di canone di affitto, la sanzione va dal 120% al 240% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato (detratto, tuttavia, l’importo della sanzione precedente).
Nel caso in cui il contratto di affitto venga registrato in ritardo, da un punto di vista fiscale, ci sono sconti sulle sanzioni; mentre da un punto di vista civilistico, la registrazione del contratto comporta una sanatoria con effetto retroattivo.
In caso di registrazione tardiva sono previste sanzioni tributarie ridotte che dipendono da quanto tempo decorre prima della regolarizzazione. Le sanzioni variano a seconda del ritardo:
con 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi di mora + imposta dovuta); l’importo minimo della sanzione è di 20 euro;
con 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
con 1 anno di ritardo: sanzione 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ossia, ad 1/7 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ossia, ad 1/6 del 120% (+ interessi di mora + imposta dovuta);
la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (Pvc, processo verbale di constatazione, senza notifica formale): sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% (+ interessi di mora e imposta omessa).
Da un punto di vista civilistico, il contratto registrato in ritardo si sana e quindi produce tutti gli effetti originari e l’inquilino sarà tenuto a rispettare gli accordi presi.
E’ bene infine ricordare che la mancata registrazione dell’affitto ha anche implicazioni importanti dal punto di vista processuale. Infatti, volendo sfrattare l’inquilino moroso, il padrone di casa non potrà accedere alla normale procedura e dovrà agire con un’azione di “occupazione senza titolo”, con ulteriore aggravio di tempi e di costi.
Articolo visto su
Affitto, che rischio se registro il contratto in ritardo? (La legge per tutti)
fonte idealista.it