Nel caso di acquisto di una casa in un condominio, se il venditore ha delle spese condominiali arretrate, la legge stabilisce chi è a dover provvedere al pagamento. Vediamo cosa è previsto.

Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle disposizione di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Delle spese condominiali precedenti all’anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore. Per le restanti spese successive all’anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l’acquirente.

Il condominio potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo per le spese relative all’anno di vendita e a quello precedente, ma per quelle anteriori a tale periodo il vecchio proprietario è il solo responsabile, e questo anche in presenza di patti contrari con l’acquirente.

In merito a quale sia  il momento determinante da individuare per la concreta insorgenza del relativo obbligo, alla possibile incidenza dell’origine delle spese, alle spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria e alle spese attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, fa chiarezza la Cassazione.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 24654 del 3 dicembre 2010 ha affermato: “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, …, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Gli stessi principisono stati accolti dalla sentenza n. 10235 del 2 maggio 2013. Tale sentenza ha confermato che in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. La delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con cui gli interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, non sortendo alcuna incidenza l’adozione di una precedente delibera preparatoria o interlocutoria non propriamente impegnativa per il condominio.

Una sentenza del tribunale di Milano, la sentenza n. 1240 del 20.03.2015, ha poi specificato che, se anche l’atto di vendita contiene clausole di diverso tenore (stabilendo, ad esempio, che a sostenere tutti gli oneri condominiali sia l’acquirente, oppure il venditore), queste avranno effetto solo come accordo personale tra le parti, ma non saranno vincolanti per il condominio. Dalla stessa sentenza è chiarito anche che l’amministratore può richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.

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