Diritti e doveri. Sono questi i due punti cardine del contratto di affitto. Proprietario e inquilino i protagonisti. Ma vediamo, nel dettaglio, quali sono i possibili rischi che una locazione comporta e in che modo entrambe le parti possono tutelarsi.

Doveri proprietario e inquilino

Proprietario – Il locatore ha il principale obbligo di consegnare all’affittuario una casa abitabile e in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie e alle opere di manutenzione straordinaria (per esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione dei vecchi infissi o della caldaia).

Inquilino – Il conduttore deve impegnarsi a pagare il corrispettivo periodico secondo le modalità e i tempi pattuiti, facendosi, inoltre, carico della manutenzione ordinaria e restituendo, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo deperimento d’uso.

Come può tutelarsi il proprietario

– Affidarsi ai servizi di un’agenzia immobiliare durante il processo di ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Come evidenziato da La legge per tutti, la provvigione pagata di norma dal locatore si aggira intorno al 10% del canone annuale.

– Scegliere consapevolmente tra le varie tipologie di contratto. La scelta generalmente è tra il contratto a canone libero (4+4 ) o quello a canone concordato (3+2), che usufruisce di un regime di tassazione agevolata. Ci sono poi le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone.

– Conoscere l’inquilino, magari organizzando qualche incontro apposito e proponendogli con cortesia la compilazione di un breve questionario, così da avere un’idea più chiara della persona. Le domande devono riguardare la situazione familiare, la professione, gli interessi del possibile conduttore.

– Decidere con attenzione le garanzie di cui dotarsi prima della stipula del contratto, magari contattando il precedente/attuale proprietario di casa del futuro inquilino per domandargli che tipo di esperienza e che rapporto hanno avuto, se si tratta di una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa.

– Richiedere due mensilità di cauzione. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancati pagamenti e danni all’alloggio e con il dovere di restituirla quando rientra in possesso dell’immobile nello stato medesimo in cui l’ha consegnato, salvo il deperimento d’uso.

– Richiedere una fideiussione a copertura del pagamento del canone al posto della cauzione. In questo caso, un istituto bancario garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni o danni all’alloggio. La banca può decidere se concedere o no la fideiussione, a seconda della solvibilità e delle garanzie che può fornire l’inquilino. Per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare anche delle polizze assicurative o formule di “affitto garantito”.

– Se l’affittuario non paga il canone nel termine concordato, il contratto può essere risolto. In questo caso, è bene che il proprietario si rivolga a un avvocato concordando le modalità e le tempistiche per l’eventuale procedimento di sfratto, che è di per sé una procedura molto lunga e impegnativa.

Come può tutelarsi l’inquilino

– Prima di firmare il contratto di affitto è bene conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell’immobile, comprese quelle non immediatamente visibili. Bisogna, dunque, informarsi su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto posizionamento di prese elettriche, corretto funzionamento di arredamento e accessori e via dicendo. Una volta firmato il contratto, è scontata la presa visione e l’accettazione da parte dell’inquilino dello stato di fatto dell’immobile.

– Fare attenzione a come viene redatto il contratto d’affitto. Clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli.

– Fare molta attenzione alla clausola che indica l’eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero prevede l’aggiornamento Istat annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca esso non è previsto. Da evitare le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario.

– Nel caos in cui il proprietario voglia vendere l’immobile affittato, l’inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, ma allo stesso tempo ha il diritto di rimanere nell’alloggio fino allo scadere del termine contrattuale. Molti proprietari mandano via i propri inquilini prima del tempo per poter vendere l’immobile libero, senza sapere che non è legalmente possibile. L’inquilino ha la possibilità di risoluzione anticipata, mentre il proprietario deve attendere la prima scadenza (4 anni nel classico 4+4), a patto che ovviamente si rispettino le clausole contrattuali.

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