Quando l’acquisto tradizionale non è possibile per mancanza di liquidità o perché non si possiedono le condizioni necessarie per l’ottenimento di un mutuo, esistono formule alternative di compravendita. Tra queste c’è la cosiddetta locazione con patto di futura vendita, una forma contrattuale mista che si compone di due parti, il contratto di affitto e il preliminare di vendita. Ma vediamo come funziona e soprattutto quali sono i vantaggi, e gli svantaggi, per acquirente e venditore.
Nel contratto di locazione con patto di futura vendita locatore e conduttore stabiliscono che entro il termine della locazione, l’immobile venga trasferito all’affittuario. Il prezzo fissato della vendita potrà essere parzialmente o integralmente pagato dai canoni corrisposti, fermo restando il pagamento del saldo a carico del compratore. Questi puo’ anche decidere di non acquistare il bene.
Vantaggi per il proprietario/venditore
- Mantiene la proprietà dell’immobile fino a quando non viene pagato l’intero prezzo stabilito
- Ha un beneficio economico costituito dal canone periodico di locazione e dall’incasso, alla stipula, della caparra confirmatario e/o dell’acconto previsti nel preliminare di vendita
Svantaggi per il proprietario/venditore
- Per recuperare l’immobile in caso di una mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria per attivar eil procedimento speciale di convalida di sfratto (art 657 e segg, cpc)
- Il carico fiscale fiscale per imposte dirette e per imposte locali (Imu, quota Tasi che grava sulla proprietà) rimane a suoc arico
- Anche le spese per la manutenzione straordinaria sono a suo carico.
Vantaggi per l’inquilino/compratore
- Il contratto di locazione registrato sarà opponibile al terzo acquirente in quanto dotato di data certa
- Il preliminare sarà opponibile ai terzi se viene trascitto (effetto prenotativo). Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di compravendita deve essere trascritto entro un anno dal termine convenuto dalle parti per la sua stipula o comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare).
- L’utilizzo dell’immobile è soggetto alla disciplina della locazione
- I costi a carico dell’inquilino sono limitati alla riparazioni di piccola manutenzione
- IL carico fisclae per imposte dirette e imposte locali è a carico del locatore/venditore
Svantaggi per l’inquilino/compratore
- Rischio elevato in caso di insolvenza o fallimento del proprietario venditore qualora il preliminare non sia stato trascritto (l’effetto prenotativo non puo’ comunque eccedere i tre anni dalla trascrizione del preliminare)
- In caso di preliminare bilaterale (con obbligo alla stipula vincolante per entrambe le parti), l’iva deve essere pagata interamente al momento della sottoscrizione del preliminare.